Вопрос «сколько стоит квартира» обманчив. Цена в договоре — только часть суммы, которую придётся найти. Сверху ложатся первый взнос, проценты банку за много лет, страховка, отделка, мебель, а иногда ещё и аренда, пока дом достраивается. Тот, кто считает только цену метра, через год после сделки обычно обнаруживает дыру в семейном бюджете.
Если вы собираетесь купить квартиру в Екатеринбурге в новостройке, полезно до выбора застройщика и до первой поездки в офис продаж сесть с калькулятором. Квартиры в строящихся домах продаются с разными схемами оплаты, и правильно подобранная может сэкономить сотни тысяч рублей, а неудачная — растянуть переплату на десятилетия. Разберёмся, как посчитать бюджет покупки, откуда взять первый взнос, какой платёж вы реально потянете и какие расходы чаще всего забывают.
Содержание
Шаг первый: честный расчёт возможностей
Начинать стоит не с объявлений, а с собственной выписки по карте за последние полгода. Сколько уходит на еду, транспорт, детей, связь, развлечения? Какой остаток остаётся в конце месяца без напряжения? Именно эта цифра, а не одобренная банком сумма, определяет комфортный ипотечный платёж.
Банки смотрят на показатель долговой нагрузки — долю дохода, которая уходит на обслуживание всех кредитов. Чем она выше, тем неохотнее кредитор одобряет заявку, а при высоком уровне может и вовсе отказать. Но даже если банк согласен, это не значит, что вам будет комфортно: он не знает о ваших планах на второго ребёнка или о том, что через год закончится выгодный контракт на работе.
Удобное правило для самопроверки:
- платёж по ипотеке вместе с остальными кредитами не должен съедать больше трети семейного дохода;
- после покупки должна остаться подушка безопасности минимум на три–шесть месяцев обязательных трат;
- если доход нерегулярный, считать нужно по худшему месяцу, а не по среднему.
Откуда взять первоначальный взнос
Большинство ипотечных программ требует собственных денег, и чем их больше, тем ниже ставка и платёж. Источники обычно комбинируют.
Основные варианты
- Накопления. Самый очевидный, но не самый быстрый путь. Если копить ещё год-два, стоит держать деньги на вкладе или накопительном счёте, чтобы инфляция не съедала их.
- Продажа старого жилья. Здесь важна последовательность: можно сначала продать и пожить в аренде, а можно воспользоваться рассрочкой застройщика, пока идёт продажа.
- Материнский капитал. Его можно направить на взнос или на погашение уже выданной ипотеки.
- Помощь родственников. Деньги лучше оформить договором дарения, чтобы у банка не возникло вопросов о происхождении суммы.
- Отсрочка первоначального взноса. Некоторые застройщики позволяют внести его позже, но эту опцию нужно считать особенно внимательно.
Брать потребительский кредит на первый взнос — плохая идея. Банк увидит его в кредитной истории, долговая нагрузка вырастет, а платить придётся по двум кредитам сразу.
Сравнение способов оплаты
На первичном рынке выбор шире, чем на вторичном. Девелоперы конкурируют за покупателя и предлагают собственные схемы. Например, на сайте компании Застройщик «Люди» квартиры в Екатеринбурге можно отфильтровать по условиям покупки: траншевая ипотека, рассрочка, отсрочка первого взноса, семейная и IT-ипотека, полная оплата. Подобный набор есть у многих крупных компаний, и важно понимать, чем варианты отличаются по деньгам.
Полная оплата
Если деньги есть, это почти всегда самый дешёвый путь. Застройщики нередко дают скидку при стопроцентной оплате, и она бывает ощутимой. Сравнивайте её с «выгодой» от льготной ставки: иногда скидка за живые деньги оказывается больше.
Стандартная и льготная ипотека
Ставка по рыночной ипотеке зависит от ключевой ставки Банка России и меняется вместе с ней. Льготные программы — семейная, IT-ипотека — дешевле, но у каждой свои требования к заёмщику, лимиты суммы и правила, которые государство регулярно пересматривает. Проверяйте актуальные условия на дату сделки, а не по статьям прошлых лет.
Субсидированная ставка от застройщика
Очень низкая ставка в рекламе часто означает, что застройщик доплатил банку за её снижение, а затраты заложил в цену квартиры. В результате платёж ниже, но сумма кредита больше. При досрочном погашении или продаже квартиры через несколько лет такая схема может оказаться дороже обычной ипотеки. Попросите менеджера назвать цену квартиры при полной оплате и сравните.
Траншевая ипотека
Банк перечисляет деньги застройщику частями, а заёмщик в период строительства платит меньше. Это удобно, если вы пока снимаете жильё и не можете тянуть одновременно аренду и полный платёж. Но разница никуда не исчезает: после сдачи дома платёж вырастет. Запросите у банка полный график и посчитайте общую переплату.
Рассрочка
Беспроцентная или с небольшим удорожанием, обычно на срок строительства. Подходит тем, кто ждёт денег от продажи другой недвижимости или крупной выплаты. Минус — большие ежемесячные суммы и жёсткий срок: если к концу рассрочки деньги не придут, придётся срочно оформлять ипотеку.
Расходы, о которых забывают
Помимо цены квартиры и процентов, бюджет покупки включает статьи, которые легко упустить при первом расчёте.
- Отделка. Квартира без отделки или с черновой требует ремонта, и его стоимость бывает сравнима с первым взносом.
- Мебель и техника. Даже минимальный набор для жизни обходится недёшево.
- Страхование. При ипотеке страхование залога обязательно, страхование жизни формально добровольное, но отказ от него обычно повышает ставку.
- Аренда на время строительства. Если вы снимаете жильё, год-два аренды параллельно с ипотекой — серьёзная нагрузка.
- Регистрация и сопутствующие услуги. Госпошлина, электронная регистрация через банк, услуги специалиста по приёмке.
- Коммунальные платежи с момента подписания акта, даже если вы ещё не въехали.
Разумно заложить на эти статьи отдельный резерв и не тратить на первый взнос все свободные деньги до последнего рубля.
Налоговый вычет вернёт часть затрат
Покупатель жилья имеет право на имущественный вычет по НДФЛ. Можно вернуть часть налога с расходов на саму квартиру в пределах 2 миллионов рублей и отдельно с уплаченных процентов по ипотеке в пределах 3 миллионов. Вычет получают через налоговую по итогам года или через работодателя в течение года, а заявление можно подать в личном кабинете налогоплательщика.
Если квартиру покупают супруги, каждый может заявить свой вычет. Это заметно увеличивает общую сумму возврата, поэтому распределение стоит продумать до сделки.
Как не ошибиться с выбором суммы кредита
Типичная ошибка — брать максимум, который одобрил банк. Логика понятна: хочется квартиру побольше и в районе получше. Но ипотека — обязательство на пятнадцать–двадцать лет, и за это время случаются сокращения, болезни, рождение детей.
Несколько вопросов перед подписанием:
- Смогу ли я платить, если доход семьи снизится на четверть?
- Что будет, если ставка по рыночной программе вырастет при рефинансировании?
- Есть ли у меня резерв на непредвиденные траты после покупки?
- Позволяет ли договор досрочное погашение без ограничений?
- Понимаю ли я полную стоимость кредита, а не только ежемесячный платёж?
Если на два-три вопроса ответ «нет», имеет смысл рассмотреть квартиру поменьше или подождать с покупкой и увеличить первый взнос.
Частые вопросы
Что выгоднее — скидка за полную оплату или льготная ставка?
Можно ли купить квартиру в новостройке без первого взноса?
Какую долю дохода разумно отдавать за ипотеку?
Когда можно получить налоговый вычет при покупке в новостройке?
Нужно ли страховать жизнь при ипотеке?
Отказ от ответственности. Материал носит информационный характер, не является финансовой или юридической консультацией и не является офертой. Редакция не является владельцем, разработчиком или представителем застройщиков, банков и сторонних сайтов, в том числе по ссылкам в тексте, и не отвечает за их работу, условия, цены и сроки строительства. Сайт не банк и не агентство недвижимости, денег не принимает и не переводит. Решение о покупке читатель принимает самостоятельно; условия ипотечных программ актуальны на дату публикации и могут меняться.